賃貸併用住宅がときどき話題となりますが
ダメな理由を説明します。
残念な不動産投資家にならないよう
くれぐれもご注意ください。
目次
考え方がセコ過ぎる
そもそもなぜ賃貸併用住宅なのでしょうか。
おそらくは、
家賃収入で自宅の住宅ローンを払うことが出来る
そう考えていることでしょう。
支出を抑えるという意味ではアリ。
初心者の投資家として
そう考えるのは自然なことです。
でも、そこで終わってはダメです
投資はある意味、思考のゲームです。
最適な解を求めるとそれは
ベターだけどベストではない
そう気づくはずです。
マインドがダメすぎる
そもそも、自宅のローンをどうにかしようとすることはイイとして、なぜそれを自宅と絡めてしまうのでしょうか。
おそらく、不動産投資家として十分な稼ぎがあるとしたら
賃貸併用住宅なんかクソ
そう思うと思いませんか。
少なくとも、十分な稼ぎがあれば賃貸併用住宅なんて選ばないですよね。
よほど大家であることの優越感を味わいたい人以外はあり得ません。
中途半端な投資なんて火傷するだけです。
絶対に突き抜ける不動産投資家にはなれません。
そこに答えがある
実はそこに答えがあるのです。
十分な稼ぎがあるとしたら
自宅は別に確保することでしょう。
さらに、投資物件は自宅など絡めず
賃貸に最適化した物件を選びますよね。
セコイ投資家は
絶対に成功しません
（個人の感想です）
実はここに答えがあります。
リアルな賃貸併用住宅のデメリット
実際問題として賃貸併用住宅の場合、
セコイ投資家にとっては空室リスクはとても大きく感じることでしょう。
空室になったらローンが倍になる。
そんなことは想定の範囲内でしょうか。
そして、管理の問題も出てくることでしょう。
管理を管理会社に頼んでいたとしても
大家が同じ建物に住んでいると
お客さんは気軽に不具合などを言ってきます。
「管理会社に連絡してくれ」と大家が言ったとしても
いつもそう言っていられないことも出てくることでしょう。
ローンを利用するにしても
住宅ローンと事業性ローンに分けなければ
ならないかもしれません。
銀行の担当者も大変です。
でも本当のデメリットはそこではありません。
賃貸併用住宅の最大のデメリットは
すべてが中途半端
それに尽きます。
中途半端な賃貸併用住宅
ここまで読み進めていただければ
そろそろお気づきですよね。
賃貸併用住宅は
収益物件としても中途半端ですし
住宅としても中途半端です。
そもそも、収益物件と住宅は水と油です。
収益物件としての賃貸併用住宅
同じ建物に大家が住んでいると
お客さんの感情は３つに分かれます。
- 大家がいるとウザイ
- 大家がいると安心感がある
- 何とも思わない(どちらともいえない)
少なくとも、大家がいると煩わしいと考える人がいる以上
収益物件として賃貸併用住宅はマイナスポイントです。
さらに、新築であれば
そもそも収益物件としての利回りも低くなります。
仮に中古物件の１室に大家が住むとしても
その分収益が少なくなります。
物件を選ぶにしても
賃貸併用住宅であるが故の制約が生まれやすく
土地や規模など中途半端になるでしょう。
物件選びからして
自宅を併用させることがなければ
もっと自由度が増して選択肢が増えることでしょう。
自宅としての賃貸併用住宅
もうこれは最悪レベルです。
大家のあなたが住むのに適した理想の間取り
では無い可能性があります。
要は住みにくいということです。
賃貸部分が無ければ
もっと理想とする土地に住めたかも知れません。
賃貸部分が無ければ
もっと間取りが広く取れたかも知れません。
賃貸部分が無ければ
住宅だけの売却ができたかもしれません。
賃貸部分が無ければ
住宅としての価値が高くなり
高く売れたかも知れません。
賃貸部分が無ければ
ペットを飼ったり大きな音量で音楽を聴いたり
子供がうるさくしても気を遣わずに済んだかも知れません。
相乗効果はありません
よく結婚式のスピーチで
「結婚することで１＋１が２ではなく
４にも１０にもなる相乗効果が・・・」
なんてセリフ聞いたことありますよね。
不動産投資の場合、
住宅と賃貸物件の相乗効果はありません。
それどころか
－（マイナス）になりますので
くれぐれもご注意ください。
要は、
賃貸併用住宅は負の相乗効果がある
つまりそういうことです。
さいごに
成功した不動産投資家が賃貸併用住宅に住んでいる。
そんな話は聞いたことがありません。
自宅は自宅として、最適な場所や間取りとするべきです。
屋根や外壁などの建材だけを考えても
人によっては、自宅はよりモノが良い物を選ぶことでしょう。
賃貸物件は出来るだけローコストにするかも知れません。
賃貸併用住宅の場合はどちらかを犠牲にします。
賃貸なのに高級な外壁
自宅なのにしょぼい外壁
いずれかでしょうか。
投資としても中途半端
自宅としても中途半端
結局何がしたいのでしょうか。
賃貸併用住宅にして住宅ローンを住人に払ってもらう。
その発想は良いと思います。
でも、そこで終わってはダメです。
賃貸併用住宅のような中途半端な物件ではなく
良い収益物件を持っている
成功した不動産投資家は
自宅は好きな場所で好きな間取りで
理想的な場所に住むわけです。
良い収益物件を選ぶから収益が増える。
よって、理想の家に住める。
普通に好循環なんです。
一方、賃貸併用住宅の場合は
そんなもんを選ぶ投資家ですから
悪循環で賃貸併用住宅から一生抜け出すことはできないかも知れません。
投資家目線で考えれば
賃貸併用住宅という選択肢はあり得ません。
冒頭でもお話ししたとおり
投資はある意味、思考のゲームです。
最適な解を求めた結果が
賃貸併用住宅であるとしたら
そこが、あなたの到達地点なのかも知れません。
